토지 투자 전 꼭 알아야 할 지목 개념과 종류

안녕하세요. 누리네입니다.

최근 부동산 시장이 과열되면서 토지 투자에 대한 관심도 높아지고 있는데요.토지 투자를 하기 전에는 반드시 지목에 대한 개념과 종류를 알아야 합니다. 지목이란 토지의 용도를 나타내는 것으로, 해당 토지의 가치와 활용도를 결정하는 중요한 요소이기 때문이죠. 그렇다면 지목에는 어떤 종류가 있으며, 각각의 특징은 무엇일까요? 이제부터 함께 알아보겠습니다.

* 토지 투자의 기본 : 지목이란?

토지 투자를 고려할 때 가장 기본적인 사항 중 하나는 지목(地目)에 대한 이해입니다. 지목이란 토지의 용도나 사용 목적에 따라 구분된 법적인 명칭입니다. 이것은 해당 토지 위에 건축물을 지을 수 있는지 여부와 어떤 종류의 건축물을 지을 수 있는지 결정하는 중요한 요소 중 하나 입니다.

지목은 총 28가지로 분류됩니다. 대표적인 지목으로는 전(田), 답(沓), 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대(垈), 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등이 있습니다.

각각의 지목은 서로 다른 특성과 가치를 가지고 있습니다. 예를 들어, 대지(垈地)는 일반적으로 건축물을 지을 수 있는 토지로서 가장 높은 가치를 가지고 있습니다. 반면, 임야(林野)는 자연림 상태의 토지로서 개발이 제한되어 있어 상대적으로 낮은 가치를 가지고 있습니다.

따라서, 토지 투자를 하기 전에는 해당 토지의 지목을 확인하고, 그 지목의 특성과 가치를 파악하는 것이 중요합니다. 그렇게 함으로써 보다 성공적인 투자를 할 수 있습니다.

* 지목 분류 및 특징 이해하기

앞서 언급했듯이 지목은 총 28가지로 분류되며, 각각의 지목은 고유한 특성과 가치를 지니고 있습니다. 아래에서는 대표적인 지목 몇 가지와 그 특징을 살펴봅니다.

1.전 (田) : 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물, 원예작물(과수류 제외), 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지입니다. 쉽게 말해 밭이라고 볼 수 있습니다.

2.답 (畓) : 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼, 연, 미나리, 왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지입니다. 즉 논을 의미합니다.

3.대 (垈) : 영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 박물관, 극장, 미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지 및 관계법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지입니다. 흔히 말하는 '대지'라고 부르는 곳이며 건물을 지을 수 있는 땅입니다.

4.임야 (林野) : 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지입니다. 쉽게 말해 산 또는 숲이라 할 수 있습니다.

5.공장용지 : 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지와 관계법령에 따른 공장부지 조성 공사가 준공된 토지입니다. 또 같은 구역 안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지도 포함됩니다.

6.창고용지 : 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 토지입니다.

7.도로 : 일반 공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지입니다. 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지, 고속도로 안의 휴게소 부지, 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지 등이 속합니다.

8.철도용지 : 교통운수를 위해 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖춰 이용되는 토지와 이에 접속된 역사, 차고, 발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 토지입니다.

9.잡종지: 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물과 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지와 다른 지목에 속하지 않는 토지입니다.

이렇게 각 지목마다 활용 용도와 가치가 다르므로 토지투자를 계획한다면 반드시 지목을 확인해야 합니다.

* 주요 토지 지목 종류 소개

토지 지목은 총 28개로 구성되어 있지만, 그 중에서도 가장 일반적이고 중요한 지목들을 소개하고자 합니다.

1.주거지역: 주택이나 아파트 등 주거용 건물이 주로 들어서는 지역입니다. 인구 밀도가 높고 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 인기가 많습니다.

2.상업지역: 쇼핑센터나 백화점, 호텔 등 상업용 건물이 주로 건설되는 지역입니다. 유동인구가 많고 교통이 편리하며 상권이 발달해 있어 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

3.공업지역: 공장이나 산업단지 등 공업용 건물이 주로 세워지는 지역입니다. 물류 이동이 용이하고 인프라가 잘 구축되어 있어 생산성이 높습니다.

4.녹지지역: 자연환경 보호와 보전을 위해 지정된 지역으로, 주로 공원이나 녹지, 농지 등이 해당됩니다. 개발이 제한되어 있어 상대적으로 가격이 저렴하지만 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5.농림지역: 농업이나 임업 등 1차 산업을 육성하기 위한 지역으로, 농지와 산지가 대부분을 차지합니다. 정부의 지원과 규제가 동시에 적용되기 때문에 신중한 판단이 필요합니다.

6.자연환경보전지역: 자연경관이나 생태계, 문화재 등을 보호하기 위한 지역으로, 개발이 엄격히 제한됩니다. 하지만 청정한 자연환경을 유지하고 있어 관광산업 등의 발전 가능성이 있습니다.

위의 지목들은 토지의 용도와 가치를 결정하는 중요한 요소 중 하나 입니다. 그러므로 토지 투자를 고려할 때는 해당 지목의 특성과 규제사항을 충분히 파악하고, 미래 전망을 예측하는 것이 중요합니다.

* 건축 가능한 토지와 이용 제한 구분

토지 투자를 하기 전에 반드시 확인해야 할 사항 중 하나는 해당 토지가 건축이 가능한지 여부입니다. 만약 건축이 불가능하다면 활용도가 떨어지고 가치가 하락할 수 있기 때문입니다.

건축 가능 여부를 판단하기 위해서는 지목과 함께 국토계획법상의 용도지역, 지구, 구역 등을 확인해야 합니다. 대표적인 예로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

- 용도지역: 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분되며, 각 지역별로 건축물의 종류와 규모, 건폐율, 용적률 등이 제한됩니다.

- 지구단위계획구역: 일정한 지역을 대상으로 체계적인 개발 계획을 수립하고 이를 시행하기 위해 지정된 구역입니다. 이곳에서는 건축물의 용도와 높이, 배치 등이 제한될 수 있습니다.

- 개발제한구역(그린벨트): 도시의 무질서한 확산을 방지하고 자연환경을 보전하기 위해 지정된 구역으로, 건축물의 신축이나 증축, 용도변경 등이 제한됩니다.

따라서, 토지 투자를 할 때는 이러한 건축규제를 미리 파악하고, 자신이 원하는 목적에 맞게 활용할 수 있는 토지를 선택하는 것이 중요합니다. 더불어, 지자체의 조례나 규칙 등도 함께 검토해야 합니다.

* 투자 가치를 높이는 지목 변경 절차

지목 변경은 토지의 가치를 높일 수 있는 유용한 방법 중 하나입니다. 지목 변경을 하면 토지의 용도가 변경되어 건축물을 지을 수 있게 되거나, 토지의 활용도가 높아지기 때문입니다. 하지만 지목 변경은 쉬운 일이 아니며, 일정한 절차와 비용이 필요합니다.

절차는 일반적으로 다음과 같습니다.

1.토지의 형질 변경: 먼저, 토지의 형질을 변경해야 합니다. 즉, 토지를 깎거나 높여서 건축물을 지을 수 있는 형태로 만들어야 합니다. 이때, 관할 지자체의 허가를 받아야 하며, 토목공사 등의 비용이 발생합니다.

2.건축물의 건축: 그다음, 건축물을 건축해야 합니다. 건축물을 건축하면 해당 토지의 지목이 '대'로 변경됩니다.

3.준공검사: 건축물의 건축이 완료되면 준공검사를 받아야 합니다. 준공검사를 통과하면 지목이 변경됩니다.

4.지적공부 정리: 마지막으로, 지적공부를 정리해야 합니다. 즉, 토지대장과 등기부등본 등의 지적공부를 수정해야 합니다.

이러한 절차를 거치면 지목을 변경할 수 있지만, 주의해야 할 점이 있습니다. 예를 들어, 토지의 형질 변경이나 건축물의 건축이 법적으로 허용되는지 여부를 사전에 확인해야 합니다. 또, 세금이나 수수료 등의 비용도 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획과 지목의 중요성

토지는 그 자체로 가치를 가지고 있지만, 어떻게 활용하느냐에 따라 그 가치가 달라질 수 있습니다. 그렇기 때문에 토지를 구매하기 전에는 해당 토지의 이용 계획과 지목을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

그중에서도 지목은 토지의 현재 용도와 미래의 개발 가능성을 파악하는 데 중요한 역할을 합니다. 지목은 토지의 주된 용도에 따라 28가지로 분류되며, 지목에 따라 토지의 가치와 활용도가 달라집니다. 예를 들어, 지목이 '대'인 토지는 건축물을 지을 수 있기 때문에 가치가 높지만, 지목이 '임야'나 '전'인 토지는 건축물을 짓기 어렵기 때문에 가치가 상대적으로 낮습니다.

또, 지목은 토지의 이용 계획과도 밀접한 관련이 있습니다. 만약 토지를 구매한 후에 지목을 변경하고자 한다면, 해당 토지의 이용 계획과 부합하는지 여부를 검토해야 합니다. 그렇지 않으면 지목 변경이 불가능하거나, 변경하더라도 그 가치가 떨어질 수 있습니다.

따라서, 토지 투자를 하기 전에는 반드시 해당 토지의 지목과 이용 계획을 철저히 분석하고, 그에 따라 적절한 투자 전략을 수립해야 합니다. 그렇게 함으로써 보다 높은 수익을 얻을 수 있을 뿐만 아니라, 보다 안정적인 투자를 할 수 있습니다.

* 토지 지목별 투자 전략

투자 목적에 따라 지목별로 다르게 접근해야 합니다. 아래는 대표적인 지목들과 그에 따른 투자 전략입니다.

1.대: 주거용지나 상업용지로 활용할 수 있어 가장 인기 있는 지목 중 하나 입니다. 이미 개발이 완료된 지역에서는 가격이 높아 투자금이 많이 필요하지만, 신규 개발 지역에서는 비교적 저렴한 가격으로 투자할 수 있습니다. 또, 주변 상권이나 교통 인프라 등을 고려하여 투자하는 것이 좋습니다.

2.전: 농지로 활용할 수 있는 지목으로, 농업 경영을 목적으로 하는 경우에만 취득할 수 있습니다. 일반적으로 가격이 저렴하여 소액 투자에 적합하며, 향후 개발 가능성이 있는 지역을 선택하는 것이 중요합니다. 단, 농지 전용 허가를 받아야 건축물을 지을 수 있으므로, 사전에 충분한 검토가 필요합니다.

3.임야: 자연림이나 조림지 등으로 활용할 수 있는 지목으로, 대지나 전에 비해 가격이 저렴하다는 장점이 있습니다. 하지만, 개발이 어려운 경우가 많아 투자금이 장기간 묶일 수 있으므로, 신중하게 선택해야 합니다.

4.창고용지: 창고나 물류센터 등으로 활용할 수 있는 지목으로, 최근에는 물류 산업이 발전하면서 수요가 증가하고 있습니다. 고속도로 IC나 철도역 등 교통이 편리한 지역을 선택하는 것이 좋으며, 창고나 물류센터의 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5.공장용지: 공장이나 제조시설 등으로 활용할 수 있는 지목으로, 산업단지나 공업지역 등에 위치한 경우가 많습니다. 입지 조건과 함께 세제 혜택 등을 고려하여 투자하는 것이 좋고, 공장 가동에 필요한 전력이나 용수 등의 공급이 원활한지 여부도 확인해야 합니다.

위와 같이 각 지목마다 특징과 장단점이 다르기 때문에, 투자 목적과 자금 상황등을 고려하여 적절한 지목을 선택하는 것이 중요합니다.

* 토지 투자 시 유의사항 및 법적 고려사항

투자하기 전에 반드시 몇 가지 유의사항과 법적 고려사항을 숙지해야 합니다.

1.규제 사항 확인: 해당 토지에 대한 규제 사항을 확인해야 합니다. 예를 들어, 건축 제한, 건폐율, 용적률 등의 규제가 있을 수 있으며, 이러한 규제 사항을 미리 파악하지 않으면 투자 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

2.세금 문제: 세금 문제도 중요한 고려사항 중 하나입니다. 취득세, 재산세, 양도소득세 등의 세금이 부과되며, 세금 계산 방식과 세율 등을 미리 파악하여 투자 계획을 수립해야 합니다.

3.개발 가능성: 토지는 미래의 개발 가능성을 고려하여 투자해야 합니다. 현재는 개발이 이루어지지 않은 지역이라도, 향후 교통 인프라 개선이나 도시 개발 등으로 인해 가치가 상승할 수 있습니다.

4.법적 문제: 토지 거래에는 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 계약서 작성과 등기 이전 등의 절차를 꼼꼼히 챙겨야 하며, 분쟁이 발생할 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

5.현장 조사: 현장 조사를 통해 실제 토지의 상태와 주변 환경 등을 파악해야 합니다. 지형, 지세, 도로와의 접근성 등을 확인하고, 주변 지역의 개발 동향 등을 파악하여 투자 결정에 참고해야 합니다.

6.수익성 분석: 마지막으로, 투자 전에 수익성 분석을 철저히 해야 합니다. 투자금과 예상 수익을 비교하여 적절한 투자 규모와 기간을 결정해야 하며, 시장 동향과 금리 변동 등을 고려하여 투자 전략을 수정해야 할 수도 있습니다.

지금까지 토지투자 시 꼭 알아야 할 지목의 개념과 종류에 대해 살펴보았습니다. 지목은 토지의 가치와 활용도를 결정하는 중요한 요소이므로, 토지 투자 전에는 반드시 지목을 확인하고, 적절한 용도와 개발 계획을 수립해야 한다는 점을 잊지 마시기 바랍니다. 이를 통해 성공적인 토지 투자를 이루시길 기원합니다.